Investice do nemovitostí II.

Rizika investice do nemovitostí 

Minule jsme si uvedli, že výnosnost investice do nemovitostí záleží na:

1. příjmu z pronájmu
2. ceně nemovitosti
3. na způsobu financování

A právě v těchto parametrech je skryto riziko investice do nemovitostí.

Příjem z pronájmů

Tento faktor výrazně ovlivňuje výnosnost investice do nemovitosti. Můžeme počítat s tím, že nájem bude 8 000 Kč měsíčně po dobu celého roku? A co když ne? Pokud by byl nájem např. 6000 Kč, bude výnosnost místo předpokládaných 5,3 % p.a. jenom 4 % p.a. Pokud navíc financujeme nemovitost úvěrem, můžeme mít problém.

Jak se riziku bránit

Obecně doporučujeme nepočítat s plným obsazením nemovitosti. Nepočítat s pronájmem na 12 měsíců, ale počítat s obsazeností jen pod dobu deseti měsíců v roce. Čili jen s deseti nájmy.

Za druhé nepředstavovat si zlaté doly a vzdušné zámky a odhad pronájmu držet při zemi. Mít raději rizika pod kontrolou než prožívat nemilá překvapení.

Riziko výpadku příjmu z pronájmu můžeme krýt i jinak, například likvidní rezervou. Ve výši likvidní rezervy by měla být zahrnuta i obrana proti výpadku příjmu z pronajímaných nemovitostí. Likvidní rezervu pak využijeme v případě, že nemovitost bude neobsazená. Při financování úvěrem bude nutnost rezervy ještě vyšší. Banka se neptá, banka si bere. Proto je nutné mít rezervy, ze kterých je možné čerpat.

Cena nemovitosti

Výnos výrazně závisí na ceně nemovitosti. Kdybychom nemovitost na pronájem nepořídili za 1,8 mil. Kč, ale např. za 2 mil. Kč, klesla by nám výnosnost z původních 12 % p.a. na 7,2 % p.a. A to vše při stále stejných podmínkách (stejný nájemník, stejný úvěr…)

Jak se riziku bránit

Kupovat nemovitost velice obezřetně. Udělat si na to čas, získat dostatek informací.

Sledovat realitní trh, sledovat nemovitosti. A také jednat o ceně a pokusit se koupit levněji.

Závěr

Investice do nemovitostí není investice bez rizika, neexistuje totiž bezriziková výnosná investice. Je tedy nutné těmto rizikům předcházet. Jak?

1. Plánujte realisticky
2. Tvořte rezervy
3. Moudře nakupujte
4. Diverzifikujte

Petr Vaněk

© KFP, 2007. Děkujeme, že ctíte autorská práva. Článek můžete kopírovat pouze v případě, že jej uveřejníte v plném rozsahu a jako zdroj uvedete webové stránky www.kfp.cz.