Investice s pákovým efektem

Celková finanční bilance na počátku je nulová. Výše úvěru je stejně vysoká jako výše portfolia. Proto se dá říct, že žádné vlastní peníze nemáme. (Když bychom chtěli, můžeme hypotéku splatit penězi z portfolia.)

V současnosti jsou hypoteční úvěry velice levné, cca za 3 % p.a. Jejich efektivní úrok (po započtení poplatků a daňových odpočtů) je někde pod 3 % (cca 2,5 % p.a.). Jestliže vlastní peníze vydělají více než peníze půjčené, bude celá transakce pro nás zisková a umožní nám vydělat peníze „z ničeho“.

Do portfolia, kterým chceme splácet hypoteční úvěr bychom měli vložit produkty, které vydělají více než jaké budou náklady na splácení úvěru. (Nebo alespoň produkty, kde vyšší výnos můžeme očekávat.)
Část portfolia můžeme investovat do akcií, které dlouhodobě a v průměru vynášely něco kolem 10 % p.a. Další vhodný produkt do tohoto portfolia je stavební spoření (a případně penzijní připojištění). Oba tyto produkty mají státní podporu a i jejich výnos je vyšší než jsou náklady na splácení úvěru. Např. stavební spoření při vhodném použití vynáší něco kolem 6 % ročně. Musíme přirozeně spořit takovým způsobem, abychom dosáhli zajímavého výnosu.

Výnosy dluhopisů budou obecně nižší než náklady na splácení úvěru. Cena hypotéky je (zhruba řečeno) cena peněz na trhu + marže banky. Výnos dluhopisů (dluhopisového fondu) je cena peněz mínus náklady (náklady fondu, transakční náklady). Nicméně je možné dosáhnout vyššího výnosu i na dluhopisech, než kolik nás stojí hypotéka. Je to dáno daňovými odpočty. Takže i dluhopisy je možné zařadit do portfolia, které máme na splacení hypotečního úvěru.

Zatím jsme mluvili o výnosech, ale je třeba mluvit také o riziku. V tomto případě je třeba riziku věnovat dvojnásobnou pozornost. Investice může prodělat a pokles bude o to bolestivější, že hypoteční úvěr budeme muset splatit z vlastních prostředků. Objevují se tu podobná rizika jako při každé investici na úvěr (s pákovým efektem). Tato transakce je velice riskantní a musíme být připraveni na možnost poklesu.
Opět si musíme odpovědět na otázku, co by se stalo, kdyby… (akcie poklesly o 30 %, úrokové sazby vzrostly pro příští fixaci například na 6 % p.a. zrušily by se daňové odpočty…) Ve všech těchto scénářích nesmíme mít vážné finanční problémy.

K zamyšlení:

Zkuste se zamyslet nad možností použít hypotéku a zároveň investovat. Je to možnost, jak se Vám může podařit vydělat více než kolik se zaplatí za hypoteční úvěr. Máte tak šanci vydělat peníze „s nulovou vlastní investicí“.
V tomto případě platí pořekadlo dvakrát měř a jednou řež. Velmi pečlivě zkontrolujte, zda jste schopni nést toto riziko.

Petr Syrový